Questa è la domanda ricorrente che si fanno moltissimi costruttori e immobiliaristi i quali, per un motivo o per un altro, vorrebbero continuare a guadagnare soldi come negli anni tra il 2001 ed il 2007. Questo articolo, però, non è dedicato solo ai professionisti che vendono, ma anche ai tanti privati che vogliono comprare.
Esistono oggi delle strategie finanziarie migliori che alcuni applicano e altri no? Il problema è solo dovuto al fatto che le banche hanno chiuso i rubinetti e ci sono pochissimi acquirenti? Oppure quelli che vendono terreni o edifici da ristrutturare, privati o amministrazioni pubbliche, hanno richieste ancora troppo alte e fuori dall'attuale mercato?
La risposta a tutti questi quesiti non è banale, in quanto c'è sicuramente chi sta guadagnando nel settore immobiliare, mentre molte imprese hanno portato i libri in tribunale. È sicuramente possibile guadagnare malgrado la crisi, ma…
…ma non va più bene quello che continua a fare la stragrande maggioranza dei costruttori o degli immobiliaristi di vecchio corso. E non perché sia difficile acquisire un terreno e metter su un cantiere, anzi. In teoria oggi dovrebbe essere ancora più facile trovare edifici da ristrutturare e riqualificare sparsi per la città (penso a Padova, dove vivo, ma la situazione è identica quasi ovunque). Andiamo con ordine, senza avere la pretesa di avere la soluzione in tasca.
Sicuramente molte imprese nel campo delle costruzioni si sono trovate in difficoltà perché erano prive di strumenti adeguati e moderni per affrontare la crisi che è sopravvenuta. La loro gestione finanziaria e operativa è stata fatta molto all'italiana, una gestione familiare in cui il “paròn” decide tutto, in amministrazione c'è la moglie o la figlia, al di là delle reali capacità, e non è sempre presente un piano strategico aziendale. Il classico “modello Nordest”, che ha funzionato anche bene fino a qualche anno fa, ma adesso fa acqua da tutte le parti. Il tema è ampiamente dibattuto da economisti ed esperti. Non è questo l'aspetto che voglio trattare, comunque, in quanto esula dalle mie competenze, anche se si tratta di una questione molto importante che ha determinato il fallimento o comunque il disastro per molte imprese (non solo del settore edilizia/immobiliare, sia chiaro).
Riusciamo ad individuare alcuni problemi per cui la gente non sta comprando?
Diversi studi di mercato mettono in evidenza come esista una differenza molto ampia tra quello che è il prezzo di richiesta di vendita di un immobile e quello che gli acquirenti possono permettersi (o vogliono pagare). C’è poi la questione del credito bancario, dell’economia malata dell’Italia, ecc. Tematiche in buona parte già affrontate qui su questo blog. Quindi un primo problema concreto è quello del prezzo. E fin qui non abbiamo scoperto l’acqua calda! Nulla di nuovo sotto il sole. Ma è tutto?
Non mi pare. Questi immobili si trovano spesso nelle periferie delle città o addirittura molto fuori, dove l’acquisto di terreno edificabile era più vantaggioso rispetto a quello di rilevare un fabbricato da ristrutturare all’interno della città. La speculazione poi ha fatto il resto, facendo lievitare enormemente i valori. Sta di fatto che un po’ in tutte le città d’Italia è possibile vedere interi quartieri appena costruiti completamente vuoti o quasi. In molti casi esistono solo strutture o edifici al grezzo avanzato, con gru e altre attrezzature ancora in loco, e ferme da mesi! Un secondo problema individuato, quindi, è la posizione lontana dal centro e dai servizi.
Fortunatamente oggi si è capito che non si può proseguire con la “costruzione selvaggia” su terreni agricoli, resi edificabili dalle amministrazioni locali, sempre più lontani dai centri delle città. Immobiliaristi e cordate di investitori, quindi, stanno valutando più che nel passato il risanamento di aree degradate, o anche di singoli edifici abbandonati o parzialmente abitati. Questo è un bene, va detto senza timore di essere smentiti.
E allora qual è il problema per le imprese che riescono ad acquistare terreni o edifici da ristrutturare a prezzi più contenuti in zone della città meglio servite?
Finalmente molti “imprenditori del mattone” hanno capito che non ha più alcun senso investire su terreni sempre più distanti dai centri delle città per fare quartieri-dormitorio dove nessuno vuole abitare. Felicissima di rivedere pian piano zone della città che si riqualificano dal degrado, magari cercando una maggiore integrazione tra residenti italiani e stranieri, nella convinzione che quelli di seconda generazione potranno sempre più sentirsi a casa loro e curare di più quella che è anche la loro città. Molto meno contenta nel vedere che la riqualificazione fisica degli edifici spesso segue “scorciatoie” che solo esteticamente migliorano l'immobile, ma in concreto poco fanno per renderlo davvero efficiente rispetto ai consumi energetici. Ecco individuato il terzo problema: la riqualificazione energetica spesso è scadente e non corrisponde alle aspettative dell'acquirente!
La riqualificazione di un vecchio immobile deve partire dalla risoluzione di quelli che sono i problemi esistenti. Dopo una indispensabile verifica della resistenza e conformità delle strutture, dalla quale ovviamente non si può prescindere, il principale obiettivo degli interventi sugli edifici dovrebbe essere quello di ridurre o azzerare i consumi e di renderli ‘confortevoli’ per chi li andrà ad abitare. È opportuno ottimizzare gli spazi senza ridurre gli ambienti alle misure minime di legge. Le persone vogliono stanze a misura d'uomo, non cucce per cani. La finalità deve essere la vivibilità degli inquilini, non (solo) il profitto.
Ho purtroppo riscontrato – con un certo disappunto - che questo non sempre avviene, che le lavorazioni previste sorvolano senza affrontare a pieno questi problemi, limitando gli interventi ad alcune parti dello stabile, una sorta di makeup dell'edificio volto solo a nascondere i difetti iniziali. Non è facendo un cappotto su un lato dell'edificio che si risolvono le dispersioni. Non è mettendo infissi nuovi e vetri basso-emissivi che miglioro le condizioni degli ambienti interni, anzi a volte la situazione peggiora e di molto. Come diceva Totò "è la somma che fa il totale". Questa somma però deve essere studiata a tavolino, deve essere analizzata, pianificata, progettata.
Oggi, anche grazie ad internet, le persone prima di procedere a qualunque acquisto, si informano. Non si compra più come una volta sulla carta o a fiducia. Spesso l'acquirente affida ad un esperto la valutazione dell'immobile che sta per comprare. È necessario che i lavori siano fatti davvero attraverso standard qualitativi elevati, non solo sulle finiture, ma anche su tutti quegli elementi che sono il valore aggiunto tra un immobile tecnologicamente evoluto e uno degli anni '60 (che spesso non differisce molto da uno degli anni '90!). Bisogna far in modo che il cliente percepisca un valore addirittura superiore al prezzo pagato. Questo chiaramente non significa andare in perdita, e nemmeno vendere a prezzi fuori mercato. D'altro canto si otterrà una buona pubblicità basata sul passaparola, e soprattutto, si eviteranno successive cause per inadempimenti contrattuali o false promesse.
Se è vero che un'impresa è tale se consegue degli utili, è anche vero che affinché questa resti sul mercato deve garantire la piena soddisfazione dei suoi clienti.
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