Ristrutturazione parziale: 3 vantaggi e 6 svantaggi di rimodernare la casa un pezzo alla volta

Lo scopo di intervenire su un immobile con una ristrutturazione (e se leggi spesso questo blog sai anche che parlo necessariamente di riqualificazione energetica) è quello di prolungarne il normale ciclo di vita utile, che non dovrebbe essere superiore ai 35-40 anni.

Con una ristrutturazione parziale, ossia a passi successivi, l'edificio può in qualche modo essere “rigenerato”, riqualificato, essere più adatto alle esigenze contemporanee, grazie anche a nuove metodologie e tecnologie (di progettazione e costruttive).

In sostanza gli si allunga la vita.

Sappiamo tutti benissimo che esistono edifici fatiscenti, pubblici e privati, sparsi per tutto lo stivale, che superano abbondantemente anche i 60-70 anni di ciclo di vita, senza essere mai stati toccati.

Mentre in altre parti del mondo - o se volessimo anche solo fermarci in Europa, per fare paragoni - si procede ad un risanamento degli immobili esistenti, in Italia questo aspetto è estremamente sottovalutato. E a farne le spese è lo stesso valore del nostro patrimonio immobiliare.

“Gli immobili non si vendono più!”

Per forza, hai visto cosa c'è in giro? Senza dubbio la domanda di acquistare casa è scesa, senza dubbio le banche hanno chiuso i rubinetti. Ma la verità è che chi ha da parte un po' di soldi per comprare casa, fa fatica a trovare una casa decente.

Se fino al 2007 si vendeva di tutto, con un po' di tinteggiatura tutto sembrava acquistabile, la crisi ha messo in evidenza tutte le magagne del passato e finalmente inizia a serpeggiare nella testa delle persone che la casa (del futuro) deve necessariamente avere questi fattori:

1. comfort garantito
2. basso fabbisogno energetico

Ma non è abbastanza. Anzi.

A fronte di un patrimonio immobiliare estremamente vecchio ed “energivoro”, c'è la necessità di procedere a importanti ristrutturazioni per il recupero degli edifici esistenti. E le normative europee ce lo impongono già a partire dal 2020.

Ma allora non è una cattiva idea fare una ristrutturazione pezzo per pezzo...

Dipende.

Partiamo da come ragionano il 90% degli Italiani. Supponendo una casa costruita negli anni '70-'80, queste sono le tipiche frasi che leggo o sento in giro:

• “È giunto il momento di cambiare le finestre (la caldaia, altro)!”
• “Sai cosa c'è di nuovo, faccio un bell'investimento sulla mia casa e piazzo un bell'impianto fotovoltaico sul tetto”
• “Mio cognato ha rifatto il bagno, i pavimenti e con l'occasione ha rifatto il riscaldamento a pavimento”
• “Mario, ho fatto un affare. Ho fatto fare i preventivi per il cappotto e ho trovato una ditta che chiede la metà delle altre!”

E potrei continuare all'infinito. Un po' ti ci vedi anche tu in questa mentalità? A me di solito casca la mandibola e stramazzo al suo come qui Peter Griffin...

Non posso purtroppo dire “Non preoccuparti, sei in buona compagnia”. Perché invece dovresti preoccuparti, eccome! È possibile che questo modo di organizzare i lavori ti porti a spendere di più e male. E magari anche ad avere problemi nuovi che prima non avevi.

Partiamo però dalla buona notizia di un intervento di ristrutturazione parziale, un pezzo alla volta. Vediamo nel concreto quali sono i tre vantaggi (dico la verità, me ne sono venuti in mente solo tre. Se ne intravedi altri, inserisci pure un tuo commento qui sotto!  )

Tre Vantaggi di una ristrutturazione step-by-step

1. Gestione dei costi spalmati nel tempo

Gli interventi di ristrutturazione possono richiedere tempo e risorse, pertanto sono generalmente eseguiti solo quando è assolutamente necessario.

Il vero grande vantaggio di una ristrutturazione a pezzi e quella di poter suddividere in più anni i costi del risanamento. Puoi evitare di fare un mutuo, oppure chiedere un piccolo prestito ed evitare di esporti troppo finanziariamente. In ogni caso eviti di fare il passo più lungo della gamba.

Del resto se i soldi non li hai tutti (considerando anche il poter di indebitamento con un prestito/mutuo), non c'è altra possibilità che procedere a scaglioni.

2. Non devi necessariamente uscire dall'immobile durante i lavori di ristrutturazione

Fare una ristrutturazione integrale e completa richiede che l'immobile venga lasciato libero completamente per poter essere rivoltato come un calzino. Immagina poi se si decidesse per una demolizione con fedele ricostruzione.

Facendo dei lavori a comparti stagni ci potrebbe essere la possibilità di non lasciare l'immobile, malgrado i non pochi disagi. E anche in questo caso, se non hai alternative, persone che possono ospitarti, altra residenza dove andare, questa può essere l'alternativa da prendere seriamente in considerazione.

3. Puoi sfruttare più a lungo parti dell'edificio che sono ancora in buone condizioni

Ad esempio potrebbe essere che la facciata risulti fatiscente, mentre le tegole potrebbero trovarsi ancora in ottime condizioni. Potrebbe capitare che l’impianto di riscaldamento debba essere sostituito e le finestre durino invece ancora 20 anni prima di essere cambiate.

Ci sono casi in cui qualche “interventino” magari è già stato fatto in passato. Magari avevi già cambiato la caldaia, e potresti sfruttarla ancora per qualche altro anno. Nel frattempo ti concentri su altre cose ancora da fare e che sembrerebbero più urgenti.

Vediamo anche la parte meno appetibile di una ristrutturazione a pezzi, tutte quelle cose su cui forse non hai meditato abbastanza...

Sei svantaggi di una ristrutturazione spezzettata nel tempo

1. Rischio di fare l'intervento più necessario ma meno utile se visto in ottica più globale

L'idea di ristrutturare "a macchia di leopardo" quasi sempre parte dal fatto che in una casa si presenta un problema. Non funziona la caldaia. Si è formata muffa lungo le finestre. Un familiare si è ammalato (mal di testa, continue cefalee, raffreddori, ecc.) a causa delle condizioni disagevoli dell'appartamento.

Questo però non significa risolvere il problema alla radice.

È un po' come dare la colpa al termometro quando hai la febbre. Le cause di un problema sono una cosa più globale. Gli effetti di quel problema sono quelli che si manifestano e che sono più facili da individuare. Ma così non stai risolvendo il problema. Stai solo facendo un'azione di tamponamento.

2. Non rivaluti da subito l'immobile anche da un punto di vista economico

Con un intervento parziale di ristrutturazione, soprattutto all'inizio, la tua abitazione resta sempre una casa rappezzata alla buona. Se volessi vendere o affittare, ad esempio, secondo te, daresti l'idea di una casa confortevole, nuova, ideale per viverci?

3. Complessivamente spendi più soldi se ristrutturi a pezzi che se fai tutto in una sola soluzione

Non ci credi?

Ma è ovvio. Non solo perché magari devi fare più volte ponteggi, richieste di autorizzazione in comune (e relativi oneri da pagare), aumento dei costi dei materiali, ecc., ma anche perché ci sarà la necessità di realizzare soluzioni di passaggio che poi con il successivo intervento dovranno essere rimosse.

Ad esempio...

Uno degli errori più frequenti è quello di sostituire gli impianti o i serramenti senza aver fatto uno studio preliminare, un'analisi delle condizioni di equilibrio di umidità e coibentazione dell'involucro. Spessissimo chi ha fatto questi lavori senza una pianificazione si è ritrovata con seri problemi di umidità e muffa in casa che prima non aveva.

Ma potrebbe andarti addirittura peggio. Potrebbe succedere ad esempio che l'intervento successivo vanifichi quello precedente.

Supponi che hai rifatto tre anni prima il bagno. Adesso hai deciso di rifare l'impianto di riscaldamento, perché i tubi sono vecchissimi o perché hai avuto una perdita e non puoi più rimandare. Dovrai di nuovo rompere in bagno per fare le tracce. 

4. Ogni anno hai lavori da fare in casa

Parafrasando il grande Edoardo De Filippo, “I lavori non finiscono mai!” Per un bel po' di anni non riuscirai né a goderti la tua nuova casa, né a migliorarla in modo significativo rispetto al comfort abitativo, né a vedere sostanziali diminuzioni di costi in bolletta.

5. Oggi ci sono incentivi, e domani?

Ancora per tutto il 2015 ci sono sgravi fiscali interessanti per le ristrutturazioni che prevedono una riqualificazione energetica. E i prossimi anni? Al momento sappiamo solo che le percentuali di sgravio fiscale diminuiranno dal 65% al 36%.

Carpe Diem!

6. In generale non hai un progetto unico con una visione pianificata

Questo è un po' il succo di tutto il discorso, motivo per cui lo tratto come sesto e ultimo punto (riepilogativo). Se non sai dove andare, rischi di fare peggio. 

Tutte le disgrazie qui sopra trattate derivano dal fatto che non hai una visione pianificata al 100% di:

• quale obiettivo voglio perseguire
• cosa fare
• come fare
• cosa fare prima di

La domanda che dovresti sempre porti è la seguente: “Sto facendo il miglior lavoro possibile che duri nel tempo, o dovrò di nuovo ristrutturare casa fra meno di 10 anni?”

Perché ho scritto questo articolo?

L'ispirazione è stata questa.

Il 17 e 18 Aprile si terrà a Lipsia, in Germania, la 19-sima Conferenza Internazionale Passive House, in cui si parlerà come al solito di riqualificazione energetica, ed in particolare del progetto EuroPHit, che ha come scopo quello di definire linee guida, schemi e criteri di progettazione per ristrutturazioni step-by-step.

L’errore più comune che si commette è quello di guardare solo ai costi iniziali di un intervento di riqualificazione. Ad esempio, nella scelta tra un materiale ad alta efficienza ed uno convenzionale.

Ovviamente se vuoi avere materiali di qualità superiore devi spendere qualcosa in più, come investimento iniziale. Analogamente, se vuoi che al tuo progetto lavori un professionista competente, dovrai necessariamente tenere in conto di un costo in più rispetto al fatto che potresti affidare tutto in mano ad un'impresa.

“Quindi devo rassegnarmi a spendere di più per riqualificare a modo la mia casa?”

Il tuo obiettivo è quello di ottenere il miglior risultato al miglior prezzo! 

Ma probabilmente stai commettendo un errore di prospettiva... Stai guardando la cosa da troppo vicino, come Peter Griffin nell'immagine, e non su un lasso di tempo lungo.

Infatti non devi considerare soli i soldi che tiri fuori con l'investimento iniziale. Devi comparare i costi di ogni intervento di efficientamento energetico per anno e per mq di superficie utile con il risparmio in termini di costi energetici per anno e per mq di superficie utile.

Noteresti infatti che nella maggior parte dei casi, i soldi risparmiati per riscaldamento e raffrescamento - all‘anno e per mq di superficie utile – nell'arco già dei primi 10 anni, superano di gran lunga quelli investiti inizialmente.

Tutto questo lo puoi ottenere anche se puoi procedere con una ristrutturazione parziale, anno per anno, con la programmazione attenta dei lavori, individuati con un'analisi iniziale e con un progetto organico. In tutto questo è possibile anche ottenere sgravi fiscali importanti, in modo da abbattere ulteriormente i costi.

Molto spesso gli edifici sono ristrutturati casualmente con metodi convenzionali, approcci metodologici tipicamente di scarsa qualità eseguiti ciecamente perché “quella è la maniera in cui normalmente si fa”. (cit.)

Con una ristrutturazione non si migliora semplicemente l’estetica dell’edificio, ma si agisce anche sugli equilibri del sistema, sul bilancio dell’umidità dell’edificio, sui flussi di aria, sulle temperature superficiali, ecc..

È fondamentale dunque programmare in modo congruo tutti i passaggi, in modo che tutti i tasselli del puzzle poi si incastrino perfettamente, specialmente se passa qualche anno tra un intervento di ristrutturazione e l'altro.

Pertanto un master-plan dovrebbe servire a definire tipologia, qualità e programmazione degli interventi da effettuare.

Il mio consiglio? Se non lo “ammazzi” subito, fai un processo!

Te lo dico senza mezzi termini.

Se puoi, procedi con una riqualificazione dell'immobile radicale. Ammazza subito il problema, in un unica soluzione. Complessivamente ti costa di meno che procedere a pezzi e puoi ottenere risultati formidabili.

Ma se non puoi, non devi disperare. Segui il giusto processo.

La ristrutturazione step-by-step, se supportata da un master-plan ben strutturato e da un progetto organico ben definito, con interventi schedulati attraverso un crono-programma, è la maniera più sicura di procedere.

Solo così avrai la garanzia che interventi successivi non verranno compromessi da interventi inutili o deleteri precedenti. Il tutto sotto l'attento controllo di un referente unico.

Quindi, ricapitolando...

Va benissimo l'idea di procedere a passi successivi. Ma devi avere un piano ed un progetto unico da subito. Tutto verrà così realizzato in base alle indicazioni di progetto, senza temere errori.

Anche in questo modo potrai ottenere una casa confortevole e sostenibile, con costi di gestione notevolmente bassi, rimodernata, tecnologicamente avanzata sotto tutti i punti di vista.

PS: se vuoi sapere come venir fuori dall'organizzare tutto quello che ti ho spiegato qui sopra, scrivimi a info[chiocciola]lauracoppo.it. E approfitta per iscriverti subito alla mia newsletter!